Entenda o processo de financiamento imobiliário no Brasil

O financiamento é o caminho mais comum para a compra de imóveis no Brasil. Entender como ele funciona ajuda a escolher a melhor modalidade e a evitar surpresas ao longo dos anos de pagamento.

Como funciona o processo

• Simulação e análise de crédito do comprador
• Escolha do imóvel e avaliação feita por engenheiro do banco
• Análise jurídica da documentação do imóvel e do vendedor
• Assinatura do contrato e registro em cartório
• Liberação do recurso ao vendedor

Em geral, o banco financia até 70% a 80% do valor de avaliação do imóvel, com prazos que podem chegar a 35 anos. A parcela inicial não costuma ultrapassar 30% da renda familiar.

Tabela SAC

No Sistema de Amortização Constante, você amortiza o mesmo valor da dívida todos os meses. Como os juros são calculados sobre o saldo devedor, que diminui mês a mês, as parcelas começam mais altas e vão caindo ao longo do tempo. No total, paga-se menos juros.

Tabela Price

No Sistema Francês, ou Tabela Price, as parcelas são fixas (antes da correção monetária). No início, a maior parte da parcela é juros e a amortização é pequena. A parcela inicial é menor que na SAC, o que facilita a aprovação, mas o total de juros pagos ao final é maior.

Simulação prática

Considere um financiamento de R$ 300.000 em 360 meses (30 anos), com juros de 1% ao mês, sem considerar seguros, tarifas e correção. Os valores são ilustrativos:

Pela SAC

A amortização mensal é de R$ 833,33 (R$ 300.000 divididos por 360). Na primeira parcela, os juros são de R$ 3.000 (1% de R$ 300.000), totalizando cerca de R$ 3.833. A última parcela fica perto de R$ 842. O total de juros ao longo do contrato soma aproximadamente R$ 541.500.

Pela Price

A parcela fixa fica em torno de R$ 3.086 do início ao fim. Ao final dos 30 anos, o total de juros pagos chega a cerca de R$ 811.000, aproximadamente R$ 270.000 a mais que na SAC.

Na prática, a SAC exige mais renda no começo, mas economiza bastante no longo prazo. A Price cabe melhor no orçamento inicial. Em qualquer modalidade, amortizações extras, inclusive com FGTS, reduzem significativamente os juros totais.

Como aumentar as chances de aprovação

• Mantenha o nome limpo e pague as contas em dia para ter um bom score
• Comprove toda a renda, inclusive a informal, com extratos e declaração do Imposto de Renda
• Componha renda com cônjuge ou familiar, quando permitido
• Reduza dívidas e limites de cartão antes do pedido
• Ofereça uma entrada maior, o que diminui o risco para o banco
• Tenha relacionamento com o banco: conta, investimentos e salário podem melhorar as condições

Atenção ao Custo Efetivo Total

Ao comparar propostas, use o CET e não apenas a taxa nominal. Ele inclui seguros obrigatórios de morte e invalidez e de danos físicos ao imóvel, além de tarifas administrativas. Duas propostas com a mesma taxa podem ter custos bem diferentes.

Se você está planejando um financiamento, podemos ajudar a encontrar imóveis compatíveis com a sua aprovação de crédito e orientar sobre a documentação necessária.